[출처 – 조선경제]

http://biz.chosun.com/site/data/html_dir/2017/06/11/2017061101670.html

1. 왜 유행인가 ?

갭투자가 유행이랍니다.

이미 이전의 자료에서 언급한 것처럼

http://www.ianedu.net/page.php?step=view&menuSeq=233&seq=

1022&returnPath=L3BhZ2UucGhwP3N0ZXA9bGlzdCZtZW51U2VxPTIzMw==#tabView

갭투자가 유행인 이유는 매매가격대비 전세비율이 올랐기 때문입니다.

우리나라에만 존재하는 전세제도는 참으로 신기합니다.

전세제도는 세입자 입장에서는 사용가치만을 누리는 것이 가능하게 하고,

집주인 입장에서는 전세금을 마치 자신의 자본으로 바꾸어 레버리지를 올릴 수 있는 제도입니다.

전세금은 100% 돌려주어야 하는 돈이기에 남의 돈이지만,

때로는 전세가격을 올릴 수도 있어 나의 돈 같기도 한 묘한 금액입니다.

은행 대출이 타인자본의 부채라면, 전세금은 부채와 자본의 중간 성격의 우선주 같은 성격을 가집니다.

현재 75% 수준으로 높아진 매매가격대비 전세비율은 가격의 상승을 기대하는 투자자에게 좋은 조건입니다.

조금의 가격 상승도 높은 레버리지로 인해 큰 수익으로 이어지기 때문입니다.

2. 왜 싫은가 ? 

내가 하면 로맨스 남이 하면 불륜이라는 말이 있습니다. 부동산 시장에도 상당히 잘 적용됩니다.

갭투자로 돈을 벌면 기쁘지만, 지켜보는 일은 불편합니다.

이유는 부동산 시장은 희소한 자원으로 수요와 공급으로 이루어지는 시장이기 때문입니다.

- 주식시장은 스스로 가치를 창출하는 유가증권시장으로 가격과 가치로 이루어집니다-.

그래서, 부동산시장은 제로섬게임의 형태를 보입니다. 

- 주식시장은 플러스섬 혹은 마이너스섬의 넌제로섬게임입니다.-

또한 갭투자는 남의 돈으로 하는 게임이니 이 게임이 좋을 리 없습니다.

3. 그럼 어떻게 해야 하는 가 ?

갭투자는 높은 레버리지를 활용하는 투자입니다. 주식으로 보면 마치 신용거래나 미수거래와 같고,

파생상품으로 보면 낮은 증거금으로 투자하는 선물이나 옵션 같습니다.

그런 맥락으로 보면 어떻게 해야 하는 가는 자명합니다.

“능력 안에서만 행해야 합니다.”

자산가격은 높은 변동성을 보이지만, 부채는 항상 동일합니다.

능력을 넘어서는 부채는 순식간에 모든 것을 앗아갈 수 있습니다.

예를 들어보죠. 한 천재 투자자 A가 있습니다. 그는 항상 수익률을 100%씩 기록합니다.

그리고, 항상 레버리지를 100% 사용하죠. 수십년간 100%의 수익률을 달성했는데,

어느 해 갑자기 수익률이 -50%를 기록하게 되었습니다. 그는 과연 어떻게 되었을까요?

1억이 있었습니다. 1억을 빌립니다. 수익률100%, 2억이 되었습니다.

이제 부채를 2억으로 올리고, 다시 수익률 100%, 그럼 자본4억 다시 부채4억……..

드디어 1,000억이 되었습니다. 또 동일하게 부채 1000억 사용,

그런데 그해에 단 한번 수익률이 -50%를 기록합니다.

그럼 잔고는 2000억에서 1000억으로, 그런데,, 이 1000억은 누구 것 ? 채권자 것입니다.

그래서, 단 한번의 실수로 A는 깡통을 차게 됩니다.

투자도 부채도 반드시 “능력 안에서만 행해야 합니다.”